Classe média mais perto da moradia

O Banco Central acaba de editar resolução (n.º 3.259) que altera momentaneamente o cenário do crédito imobiliário. Na medida, o Conselho Monetário Nacional (CMN) considerou o documento elaborado conjuntamente pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Encaminhado este ano ao Ministério da Fazenda, após cinco meses de intensas negociações acompanhadas pela equipe econômica do governo, o acordo deixava claro que o setor produtivo aceitava, em caráter transitório, a suspensão das penalidades aos bancos que não investirem 65% dos recursos da poupança em financiamento habitacional (a exigibilidade legal), conforme regulamentado pela Resolução n.º 3.177/04, a qual praticamente quadruplicaria o montante a ser aplicado no crédito imobiliário em 2005.

Em contrapartida, os bancos se comprometeriam a aplicar no primeiro trimestre deste ano 30% a mais do realizado em igual período de 2004 e, principalmente, a melhorar as condições de acesso ao crédito imobiliário pela população, por meio de quatro pontos fundamentais, já permitidos por lei: redução da taxa de juros, aumento dos prazos de financiamento, aumento do porcentual do valor financiado e adequação do comprometimento de renda. Tais medidas são fundamentais para capacitar a imensa demanda existente, em especial no segmento da classe média.

Outro ponto fundamental: caberá ao setor produtivo fazer o monitoramento do cumprimento dessa contrapartida pelos bancos. Mensalmente, será analisado não só o montante aplicado (conferência do incremento mínimo de 30% sobre o primeiro trimestre do ano passado), bem como a efetiva melhoria das condições.

O CMN atendeu parcialmente aos pleitos do setor. Suspendeu temporariamente as penalidades previstas na Resolução n.º 3.117, elevou o teto máximo do valor do imóvel a ser financiado (imóveis de até R$ 350 mil e a parcela do crédito de R$ 245 mil) e, dentre outras, induziu os bancos a financiarem imóveis de valores mais baixos (a partir de R$ 60 mil).

Outra novidade: pela primeira vez recursos da poupança poderão ser utilizados em financiamentos de projetos de saneamento ambiental por concessionárias privadas. Embora seja indiscutível que saneamento faça parte da moradia (conceito de habitabilidade), há que analisar se, no tempo e no espaço, essa possibilidade comprometerá a disponibilidade de recursos para a habitação, destino legítimo do que é captado pela poupança.

Na avaliação do Sindicato da Habitação (Secovi), o Banco Central atendeu parcialmente ao setor imobiliário. A solução não foi a ideal, mas a possível. Há que considerar que a indução ao financiamento de imóveis de menor valor com recursos da caderneta de poupança é fundamental, haja vista que a política nacional da habitação sinaliza que, em questão de tempo, o FGTS será destinado unicamente ao financiamento da moradia de famílias de baixíssima renda. Com isso a classe média ficaria num buraco negro, pois há anos o crédito imobiliário do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) está elitizado.

Antes do acordo CBIC/Abecip, um cidadão com uma poupança de R$ 32 mil que adquirisse um imóvel de R$ 80 mil nas atuais condições do SFH - 60% de financiamento, prazo de 180 meses, juros de 12% ao ano e comprometimento de renda de 20% - teria de ter renda familiar mínima de R$ 3.610 e pagaria prestação mensal de R$ 722. Agora, ele passará a ter as seguintes opções:

Com prazo de 240 meses, juros de 9% ao ano e comprometimento de renda de 25%, a prestação será de R$ 545 (redução de 24%) e a renda familiar mínima passa a ser de R$ 2.183 mil (redução de 39%);

consideradas as condições enunciadas, esse mesmo cidadão com renda familiar de R$ 3.610 e poupança prévia de R$ 32 mil passará a ter acesso a um financiamento de R$ 111 mil, com prestação de R$ 902 (apenas 24% superior aos R$ 722 desembolsados para a unidade de R$ 80 mil no modelo atual);

se a opção do comprador for utilizar apenas R$ 16 mil de poupança (80% do valor financiado), nas condições novas, a renda familiar exigida passa a R$ 2.911 mil e a prestação será praticamente a mesma (R$ 727).

Em resumo, a melhoria do acesso ao crédito permite, em determinadas situações, uma prestação menor, um comprometimento de renda menor, a aquisição de um bem de maior valor e exigência de menor renda familiar, o que significa potencializar substancialmente a demanda apta a obter um financiamento imobiliário, que é o que o Brasil precisa.

*Romeu Chap Chap é presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP)

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